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　　每经记者|陈梦妤 每经编辑|魏文艺

　　2025年末的北京楼市分外热闹。

　　12月25日，北京土拍收官
，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%；12月24日 ，北京发布楼市新政
，继续优化限购相关政策；12月22日，中海地产启动全新高端产品系安澜北京 ，这正是其在3月18日以总价75.02亿元
、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%竞得的北京单价“地王
”地块
。

　　“今年业绩基本撞线
，完成率在95%左右，实现了年初的既定目标。”招商蛇口北京公司有关人士向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者 ”）表示 。

　　中指研究院数据显示 ，2025年截至目前
，北京豪宅（套均总价1500万元以上，下同）市场累计供应6240套 ，远超2024年全年的供应规模
。中指研究院高级分析师范诒杰向每经记者分析指出
，今年北京核心地块的供应推动了豪宅供应规模大幅增长；成交活跃度较高，对新房市场形成支撑；整体成交均价有所下跌 ，但总价在1500万至2000万元区间的产品市场支撑力更强。

北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　作为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块，安澜北京当时的拿地成本已逼近周边在售项目的房价 。也正因为如此
，中海地产对该项目寄予厚望，从拿地到产品正式发布 ，前后足足投入了9个月的时间
。

　　12月22日
，中海地产在国家会议中心举行发布会，启动全新高端产品系安澜北京。中国海外发展助理总裁付熙嵬 、投拓总监张欣 ，中海地产北京公司总经理倪健刚
，以及福布斯中国研究院院长钱厚琳等均现身发布会为项目站台 。用北京公司副总经理刘磊的话说，安澜北京的项目方案来来回回经历了很多次修改 ，“这很不中海
”
。

　　相比之下
，两个月前，中海地产联合体在上海以总价439.5亿元拿下徐汇滨江全国“地王” ，项目案名为安澜上海
，12月19日就已完成首轮认筹。

　　从北京市住建委的信息来看，安澜北京此次获准预售15栋楼 ，共计268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米
，洋房主力户型为210平方米
、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起 。

　　在发布会现场 ，就有购房者向每经记者表示
，第一时间拍下户型图发给家人，已对比过周边数个项目 ，对安澜北京275平方米户型有意向
，“但今年的选择很多，因此不急于出手 ”
。

　　事实上 ，安澜北京周边云集了多个高端热门新盘
，竞争激烈。比如圆明天颂项目，2021年开盘价11.5万元/平方米 ，目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米；臻云项目在售均价约13.9万元/平方米
，总价约1600万元起，北京市住建委官网（网签均价出处 ，下同）显示其网签均价为12.36万元/平方米；建发海晏在售均价约13.6万元/平方米，总价约2300万元起
，网签均价约13.6万元/平方米 。

建发海晏网签情况 图片来源：北京市住建委官网

臻云网签情况 图片来源：北京市住建委官网

　　而在朝阳区朝青板块，截至目前 ，紫京宸园在售均价约11万元/平方米
，首批预售房源网签均价约9.80万元/平方米；璞樾在售均价约10.5万元/平方米，首批预售房源网签均价约9.98万元/平方米。在此之前 ，“选紫京宸园还是选璞樾”早已是区域改善市场的重要话题
。围绕开盘 、蓄客
、价格战等
，房产博主们收割了一波波流量，也间接推高了项目热度。

紫京宸园网签情况 图片来源：北京市住建委官网

璞樾网签情况 图片来源：北京市住建委官网

　　今年4月28日 ，中建智地、中国金茂 、越秀地产和朝阳城发联合体以总价126亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块
，其中住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录 。据《每日经济新闻》此前报道 ，11月12日
，中建智地与越秀地产爆发冲突，前者举报称璞樾项目存在首开不合理定价
、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为
。11月16日晚间 ，股东各方达成和解。不过，这暴露出的则是背后竞争激烈的区域市场 。

　　与此同时
，黄杉木店地块周边的保利朝观天珺在售均价为8.7万元/平方米，金茂满曜在售均价为8万元/平方米；距该地块稍远些、城市界面更好但客群有重合的中海万吉玖序 ，在售均价为12.5万元/平方米
。

　　中指研究院数据显示
，截至12月21日，北京套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套 ，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%
，较2024年同期提升1.4个百分点。

　　“其实对于竞品，从拿地到营销策略 、推盘节奏 ，甚至细到案场的价格变化
，我们都会认真关注 。
”有头部开发商人士向每经记者透露
。

北京某项目营销中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　合硕机构首席分析师郭毅在接受每经记者采访时指出，今年北京豪宅市场呈现出两个特点：一是购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合；二是与以往单纯强调奢华不同 ，今年的豪宅更注重从居住本质出发
，洞察用户需求，围绕生活方式进行产品优化。

　　在购房决策方面 ，从客户需求看，地段还是第一位的 。这两年的市场供地和新房供应
，已经很难称得上哪个片区存在稀缺性了
。大家在买房子的考量上，核心是地段的适配性 ，以及地块周边的教育、商业
、医疗等。“现在大家买房投资的意愿没有那么强
，更多的还是用于自住 。就算是贵一些的房子，其实更多的也还是以自住需求为主要置业动力。”郭毅认为
。

　　郭毅向每经记者表示 ，过去大家在买豪宅的时候
，可能还可以接受一些小瑕疵，但现在要的是一个全方位、优秀无短板的豪宅 ，对细节敏感度提升。比如关注户型功能空间 、室内装修
、社区公共部分（大门/园林/会所/车库品质）、科技系统等 。

　　招商蛇口北京公司有关人士举例道：“招商玺是我们在北京最好的项目
，购买228平方米和266平方米户型的基本是私营企业主，或是金融行业从业者
。他们把房子看作是一种资产配置 ，做资金避险
，受周期和其他因素的影响相对较小。 ”

　　“除了资产配置，自住是另一个核心诉求 。招商玺项目内有约5000平方米会所 ，这个规模在北方市场较为罕见
。对于这类业主来说，产品品质 、装修配置
、服务的周到性
，往往是他们做决策的关键。
”

　　上述招商蛇口北京公司人士续称：“其实豪宅业主群体的决策周期较短，一旦看上某个产品 ，会很快做出决定 。他们更倾向于在自己熟悉的区域或坚定看好的区域范围内选择
。与刚需和刚改客群不同
，这一群体对价格、折扣优惠及赠送面积等因素的关注度较低，对其决策影响较小。”

北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　在市场分化严重的情况下 ，豪宅市场依然保持着自己的销售节奏 。

　　前述头部开发商人士就表示
，北京的豪宅项目其实并不那么追求流速，反而一直有自己的调性 ，整体价格变动不大
，不会随着市场下行而出现降价行为
。

　　对于2026年的趋势，范诒杰向每经记者分析指出 ，一是供应延续高规模
，二是产品力全方位竞争。

　　“2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市 ，如中建智地太阳宫项目 、北京城建祈年大街项目
、保利半壁店项目、海开上地项目 、海淀朱房二期项目
、懋源松榆里项目等 。叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力。 ”范诒杰说
。

　　另一方面
，在供应保持高水平但需求有限情况下，开发商将更注重产品创新 ，智能化、生态化 、低密度设计将成为主流
，服务配套也将成为核心竞争力。

　　“海淀的功德寺、上地
、朱房，朝阳的太阳宫、永安里 ，丰台的丽泽商务区 、分钟寺
，顺义中央别墅区等板块，因土地资源稀缺
、规划利好和配套成熟 ，将成为供应和需求的集中地 。产品方面
，大平层、别墅，具备顶尖产品力和独特资源（如优质学区 、稀缺景观）以及过硬的产品力和物业服务的项目 ，因极强的资产保值属性
，将继续受到高净值人群追捧
。
”范诒杰说：“大多数缺乏鲜明特色
、同质化严重的普通豪宅项目，可能面临较大去化压力。”